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离婚之房屋所有权归属一二谈

蒋友成、曲刚


　　随着社会的迅猛发展，我国离婚案件数量不断上升，从而引发关于婚前、婚后财产分割问题大量出现，本文主要从婚姻存续期间来论述夫妻双方之间房屋所有权归属问题，即一方婚前一次性付款购买房屋，婚后取得房产证及一方婚前贷款购买房屋并取得产权证婚后双方共同还款的房屋所有权归属问题。

一、夫妻共同财产的界定

　　夫妻共同财产是指夫妻双方或一方在婚姻存续期间所得，除法律另有规定或另有约定之外，归夫妻双方共同所有 财产。
　　其具有如下特征：1、共同所有权的主体只能是合法有效的婚姻关系，无效婚姻、被撤销的婚姻及未婚同居关系的男女双方不能成为其主体。2、共同财产的来源，包括夫妻双方或一方在婚姻存续期间的所得财产，但法律另有规定或夫妻双方另有约定的除外。3、夫妻共有财产的取得的范围只能是婚后取得。夫妻一方的婚前财产属于一方所有的个人财产，因此不属于双方共同财产。《婚姻法》第十八条明确规定了夫妻一方的婚前财产属于一方单独所有。所谓婚后财产是指财产取得在时间上必须是在婚姻存续期间，即婚姻起始之日起至婚姻关系结束之日止。

二、夫妻共同财产的范围

　　我国《婚姻法》第17条明确规定了：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定除外；（五）其他应当共同所有的财产”。该条规定了法律上关于夫妻共同财产的范围。

三、婚前通过一次性付款购得房屋，婚后取得房产证的房屋所有权归属

　　此处从我国婚姻法第十八条第一款明确规定了婚前一方所有的财产属于个人财产，但对于婚前一方通过购买所得房屋未经房屋产权部门登记的，在婚姻关系存续期间，取得房屋产权证该房屋所有权的归属应如何认定，理论上存在两种观点，一种观点认为：根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力”。因此不动产物权自不动产登记之日起取得、变更或消灭。由于房屋产权证系夫妻双方婚后取得的，即房屋所有权系婚后取得，根据婚姻法的规定，婚后取得的财产属于夫妻共同财产。虽然夫妻一方已经支付了全部购房价款，但是其支付价款仅仅是取得了金钱债权。另一种观点则认为：夫妻一方购房房屋且支付了全部价款，该价款是其婚前财产，以其婚前财产购买的房屋，如果双方对于房屋产权问题没有进行约定，那么该房屋应属于婚前财产。
　　笔者认同第二种观点，该房屋的所有权应归属于夫妻一方，而不应认定为夫妻的共同财产，尽管婚姻法关于夫妻关系存续期间任何一方取得的财产属于夫妻共同财产，物权法也明确规定了不动产物权的取得自登记之日起成立以及房屋的产权证书系在夫妻双方婚姻关系存续期间取得的事实。但是，在此种情况下将房屋认定为夫妻共同财产理由不成立。其理论依据是基于承认物权变动的无因性原理，所谓的物权变动无因性原理是指物权的变动在其效力和结果上不依赖其原因而独立存在。然而，民法理论通说不承认物权无因性原理，因为如果要承认物权无因性原理将会造成物权理论混乱的局面，如：盗窃他人财物者也能够取得该财物的所有权。既然物权的无因性理论不能够成立，那么物权的取得和变动必须有合理合法的依据。因此该房屋所有权应归属于个人所有。

四、一方婚前按揭贷款购房并登记在自己名下的所有权归属

　　对于一方婚前按揭贷款，并登记在自己名下的房屋所有权归属问题，分为以下两种情形：
1、双方对于房屋有约定的从其约定，但是存在无法回避的一个问题是夫妻双方约定将房屋归属非产权登记人的名下，并且按揭贷款依然没有还清，这种情况下，约定是否有效值得商榷，笔者认为：该约定效力待定，其理由主要是根据《合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应经债权人同意”。此约定变更所有权人，就意味着变更了偿还贷款义务人（债务人），然而变更债务人的必须征得债权人（银行）的同意。如果该约定在没有取得债权人同意的情况下就应认定该 转让所有权的约定无效。反之则该转让房屋所有权的约定有效。
2、夫妻双方对房屋所有权没有约定的情形
关于夫妻一方在婚前以个人财产向银行支付首付款，婚后由夫妻双方以共同财产偿还贷款的，该房房屋所有权归属问题，在理论界及实践中争议比较大，主要有以下几种观点：
（一）房屋所有权归夫妻双方共有，主要理由为，夫妻双方以共同的财产偿还贷款，作为夫妻的另一方因此介入了贷款买房一方与银行之间的合同关系，因此成为了按揭贷款合同与婚前购房者具有同等的合同地位，因共同偿还贷款，从而成为合同的当事人，即合同法所说的债务转移。
（二）房屋所有权应归一方所有，主要理由是，婚前一方自己的名义按揭贷款购房，并且该房屋已经登记在一方名下，产权证登记在一方名义，则该房屋仍为其个人财产。按揭贷款为个人债务，结婚后夫妻一方参与清偿贷款，并不改变房屋为个人财产的性质。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。
　　笔者同意第二种观点，因为根据合同相对性原理，该贷款合同双方当事人是特定的，该合同只能约束贷款合同双方，婚前一方是以自己的名义与银行之间签订贷款合同，那么该合同约束的是合同双方当事人，尽管婚后夫妻双方婚后以共同财产偿还房屋贷款，但是这并不能改变贷款合同双方当事人的地位，并且最重要的一点是根据物权法原理，基于法律原因取得的房屋所有权依法登记的，那么就有对抗第三人的效力，其中包括对抗婚姻存续期间的夫妻另一方，因此无论从合同相对性原理及物权法原理分析，该房屋都应属于婚前一方所有。

结语

　　一方婚前一次性付款并于婚后取得房屋及一方婚前按揭房屋所有权的定性和处理已经成为审判实务中争议较大的问题。笔者认为房屋的所有权有约定的依约定，没有约定的，则属于个人财产。但对于婚前按揭的房屋约定将所有权归夫妻另一方所有的其效力待定。


青海省人大常委会


青海省人民代表大会常务委员会组成人员守则

（二○○三年五月三十日青海省第十届人民代表大会常务委员会第二次会议通过）
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第一条 为了加强省人民代表大会常务委员会（以下简称常委会）自身建设，使常委会组成人员依法履行职责， 根据宪法、法律的有关规定，结合常委会的工作实际，制定本守则。

第二条 常委会组成人员应当努力学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想，切实坚持党的领导，认真贯彻执行党的路线、方针和政策，模范地遵守和执行宪法、法律、法规和省人大及其常委会的决议，熟悉人大工作程序，掌握行使职权所必备的知识。

第三条 常委会组成人员必须维护国家和人民的根本利益，清正廉洁，密切联系人民群众，听取和反映人民群众的意见和要求，自觉接受人大代表和人民群众的监督。

第四条 常委会组成人员必须履行宪法和法律赋予的职责，正确处理本职工作和常委会工作的关系，服从常委会工作安排。

第五条 常委会组成人员必须坚持民主集中制和集体行使职权的原则。

第六条 常委会组成人员因病或者其他特殊原因不能出席常委会会议，应当通过常委会办公厅向常委会主任或者主持工作的副主任请假。常委会会议期间因特殊情况不能出席全体会议、联组会议的，应当向秘书长请假；不能出席分组会议的，应当向分组会议召集人请假。常委会组成人员出席会议的情况， 由常委会办公厅印发会议。

第七条 常委会组成人员应当根据常委会会议通知的建议议程，准备审议意见。

第八条 常委会组成人员出席常委会会议，应当遵守常委会议事规则和有关规定，服从会议安排， 保证会议顺利进行。

第九条 常委会组成人员应当按照民主、平等的原则，围绕常委会会议议题进行审议。审议意见要明确具体。

第十条 常委会组成人员必须参加对议案的表决，服从表决结果。
会议主持人宣布议案交付表决后，常委会组成人员不得再对该议案发表意见，但与表决有关的程序问题除外。

第十一条 常委会组成人员应当参加常委会组织的有关视察、检查、调查和评议等活动。在上述活动中可以向被视察、检查、调查和评议的单位提出建议、批评和意见，但不直接处理问题。应当经常进行调查研究，了解社情民意， 向常委会反映情况。

第十二条 常委会组成人员兼任专门委员会职务的，应当遵守专门委员会的工作规则和制度，参加专门委员会的工作。

第十三条 常委会组成人员应当严守国家机密。凡属规定不应公开的内容，不得以任何方式传播。

第十四条 常委会组成人员在外事活动中，应当严格遵守外事纪律，维护国家的尊严和利益。

第十五条 常委会主任会议负责监督本守则的执行。

常委会组成人员严重违反本守则规定的，应向常委会主任会议作出检查。

第十六条 本守则自２００３年７月１日起施行。