北京市房地产管理局关于发布《北京市外销商品房管理规定》的通知
北京市房地产管理局
北京市房地产管理局关于发布《北京市外销商品房管理规定》的通知
北京市房地产管理局
通知
各房地产开发公司、各区县房地产管理局：
为加强我市商品房外销管理，规范市场行为，保障买卖双方的合法权益，我局制定了《北京市外销商品房管理规定》，现发给你们，请贯彻执行。
附件一：北京市外销商品房预售契约
附件二：北京市外销商品房买卖契约
北京市外销商品房管理规定
一、为加强本市商品房外销管理，保障买卖双方的合法权益，根据北京市人民政府《关于外商投资开发经营房地产的若干规定》及有关规定，制定本规定。
二、外销商品房预售、销售，均须报北京市房地产管理局审核注册，经批准领取《外销商品房预售许可证》或《外销商品房销售许可证》后，方可进行。
三、申请办理《外销商品房预售许可证》，除须具备《北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定》中第九条规定的条件外，还应提交下列证件：
1．市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料；
2．在本市银行开立代收房屋预售款的结算帐号、与开户银行签定的房屋预售款监管协议；
3．售楼说明书，房屋使用、维修、管理公约；
4．房屋管理受托书或协议书。
四、申请办理《外销商品房销售许可证》须具备以下条件并提交相应证件：
1．已付清全部地价款并取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；
2．建筑物竣工并经北京市建筑工程质量监督部门核验合格。采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程进入调试和核验阶段；
3．已制定售楼说明书，房屋使用、维修、管理公约；
4．已确定房屋售后管理单位。
五、房地产开发经营企业的商品房预售、销售广告、售房宣传资料均应载明预售或销售许可证号。其预售或销售许可证应在售房场所显著位置悬挂。
六、外销商品房预售、销售，买卖双方均须签订《外销商品房预售契约》、《外销商品房买卖契约》。《外销商品房预售契约》和《外销商品房买卖契约》由北京市房地产管理局统一印制。
七、《外销商品房预售契约》签定后三十日内，买卖双方须向北京市房地产管理局市场管理处（以下简称市场处）办理预售、预购登记。房屋交用之日起三十日内，买卖双方须持预售契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。
八、《外销商品房销售契约》签定后三十日内，买卖双方须持买卖契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。
九、《外销商品房预售契约》有效期内，买方如转让其预购的商品房，买方与转受让方应在预售契约上做背书，背书须载明转让价格。背书签字之日起十五日内，买方与转受让方须持做有背书的预售契约及双方的有关证件到市场处办理预售契约转让登记。外销商品房预售后的转让情况
由市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
转受让方再转让的，须按前款规定办理。
十、商品房预售、预售后转让和销售均须按规定交纳税费。
十一、外销商品房预售、销售，均可以办理公证。
十二、违反本规定不按期办理外销商品房预售预购登记、买卖过户手续、预售契约变更登记、产权登记的，按《北京市房屋买卖管理暂行规定》及其他有关规定处罚。
十三、本规定自发布之日起施行。
北京市外销商品房预售契约（附件一）
卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉细则》的规定，已合法取得北京市＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿年，自＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日止，国有土地使用证
号为＿＿＿＿。甲方在上述地块上建设项目的名称为＿＿＿＿，现已具备规定的预售条件，经北京市房地产管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿的房屋，甲方已于＿＿年＿＿月＿＿日收到乙方预购房屋的定金＿＿＿＿元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本契约。
第一条＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，建筑面积为＿＿＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地面积＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿年＿＿月＿＿日止。
上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以北京市房地产管理局实测面积为准。
第二条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米＿＿＿＿币＿＿＿＿元，价款合计为（大写）＿＿币＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿万＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿元整（小写：＿＿＿＿）。房屋竣工后，第一条载明的暂测面积与实测面积误差在＿＿％以内的，不再结算；误差超过＿＿％的
，超过部分按房屋售价进行结算。
第三条 乙方同意按下列方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行。乙方已支付的定金＿＿＿＿元，在乙方最后一次付款时转为购房价款。
甲方指定银行：
银行帐号：
第四条 乙方逾期付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的
定金甲方不予返还。
第五条 甲方须于＿＿年＿＿月＿＿日前，将房屋交付给乙方。除不可抗力外，甲方未按期将房屋交给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房
屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第六条 甲方交付房屋时，应提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核验证书》。
甲方交付的房屋经建筑工程质量监督部门核验不合格的，乙方有权终止本契约，甲方应在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方（利息计算同第五条）。甲方交付房屋的装修、设备未达到本契约附件一规定的装修、设备标准的，甲方同意
按未达到部分的双倍差价向乙方补偿。
第七条 甲方同意按《建筑工程保修办法（试行）》的有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第八条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方委托的管理公司代管。
第九条 本契约由双方签字，并在办理房屋预售预购登记后生效。预售、预购登记于本契约签定之日起30日内，由双方共同到北京市房地产市场管理处办理。
第十条 本契约生效后至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本契约上背书，并按规定到北京市房地产市场管理处办理预售契约转登记。
第十一条 双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。
第十二条 办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定负担。
第十三条 本契约的订立、效力、解释、履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。因履行契约发生的纠纷，双方应协商解决。协商不能解决的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十四条 本契约未尽事项，双方可签定补充协议。
本契约的附件为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十五条 本契约正本一式四份，甲乙双方各一份，北京市房地产管理局二份。副本＿＿份。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
代理人： 代理人：
联系电话： 联系电话：
身份证号码： 身份证号码：
签约地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
签约时间：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
北京市外销商品房买卖契约（附件二）
卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉细则》的规定，已合法取得北京市＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿＿＿
年＿＿月＿＿日止，国有土地使用证号为＿＿＿＿。甲方在上述地块建设项目的名称为＿＿＿＿，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证＿＿字＿＿号），经北京市房地产管理局审核，准予上市销售，外销许可证号为＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占土地使用权同时转让给乙方。双方经友好协商，就上述房屋的买卖事项，订立本契约。
第一条＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，建筑面积为＿＿＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地面积＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日止。
上述面积已经北京市房地产管理局测绘。
第二条 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米＿＿＿＿币＿＿＿＿元，价款合计为（大写）＿＿币＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿万＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿元整（小写：＿＿＿＿）。乙方预付的定金＿＿＿＿元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。
第三条 乙方同意在＿＿＿＿年＿＿月＿＿日前将购房价款全部汇入甲方指定银行。
甲方指定银行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
银行帐号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第四条 甲方同意在＿＿＿＿年＿＿月＿＿日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核验证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
甲方同意按《建筑工程保修办法（试行）》的规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方委托的管理公司代管。
第六条 双方同意在签定本契约后一个月内，持本契约和有关证件到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。
办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定负担。
第七条 本契约生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书
面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，还须并将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第八条 本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约的约定付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方
不予返还。
第九条 本契约由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。
本契约的附件，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十条 本契约的订立、效力解释、履行和争议的解决，均受中华人民共和国法律的管辖。双方因履行契约引起的纠纷，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十一条 本契约正本一式四份，甲乙双方各一份，北京市房地产管理局二份。副本＿＿份。
甲方（签字）： 乙方（签字）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
代理人： 代理人：
联系电话： 联系电话：
身份证号码： 身份证号码：
签约地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
签约时间：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
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|房屋坐落| |地 号| |
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|房屋结构| |竣工日期| |
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|质量监督部门| |
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|房产平面图 |装修标准、设备标准 |
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甲方：
乙方：
1994年2月25日
二手房买卖居间合同存在的法律问题
张生贵
某房地产经纪有限公司向法院起诉张某某，索要十万五千元居间服务费，张某某则辩称要求法院驳回原告的诉讼请求。某认为原告是从事房地产经纪的专业公司，在为张某某提供居间服务时，没有尽到应有的责任，原告提供的房源信息不具备交易法定条件，没有完成交易；房主通过原告已解除了买卖合同，原告主张高达十万八千元的居间费，于法于理于情不通。居间费是否该付？交易的未完成是否影响居间协议的效力？居间人的义务有哪些？这是需要通过本案查清并得出答案的。案件基本事实情况：张某某通过征婚后认识张某，张租住在贵宾大酒店，给张某某打电话说要买房，张某于4月24日在云路分店联系了一套楼房，因未交定金，地产分店没让签合同。后某分店的文某得知情况后，打电话与张某联系，告诉张某说房主程某在华庭的一套房子出让。4月25日文某带张某在某分店签订合同，为避房产交易税，中介为双方拟定两套合同。签合同前文某问带定金没有，张某说没带，又问张带身份证没有，张某说没带，文某回头问张某某，张某某回复说只带了身份证，文某就说那就用陈某的名字签吧，这样三方在文某事先写好的合同上签了名。签名后张某向文某索要产权证，房主及原告的代办人称第二天再让看产权证，4月26日张某某与张某、房主程某还有文某在位于街边银行等待拿产权证，双方商议拿到产权证再付订金，等了一下午，产权证没拿到，订金也就没有打。27至29日张某某查知此房是贷款抵押的房产不能交易。合同写的是甲乙双方委托，拥金收取条款也是双方负担，但中介方只向张某某单方收取，居间合同中关于佣金负担的条款冲突，张某某认为此项未向其明确，是中介后填写。中介未向张某某提到此房是否有共有权人以及共有权人对交易的书面声明，于是张某某找张某要文某的电话，给文某打电话说这房子有问题，要求撤销合同。5月4日房东共有产权人联系到张某某，见面后把事先准备好的解约协议交给张某某，称解除合同，文某说解除合同就没什么事了。现原告起诉索要十万八千元的中介费，张某某觉得中介与张某用婚姻房产做诱，张某某订约有一种掉入陷阱的感觉。《合同法》第五十二条规定了合同无效的条件，《房地产管理法》第四十七条、《担保法》第三十三条、第四十九条、《民法通则》第七十八条、《民法通则若干问题的意见》第89条、《合同法》第四百二十五条、第四百二十七条、第三十九条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用合同若干问题的解释二》第六条、第九条、第十条分别规定了合同效力、取得抵押权人同意后方可转让抵押财产的条件、共同共有人出让共有财产未经另一方同意出让无效、居间人必须提供真实可靠的房源信息等规。本案中居间方为张某某提供房源时存在信息不真实的现象，所签合同出现无效情形，中介提供的格式条款中对自己免责的内容，未能采取合理方式提请张某某注意其免除或限制责任的条款，隐瞒出让方不具备转售房屋的条件，加重了张某某的负担和风险，目的在于收取高额中介费，该合同对张某某不能产生法律效力。《城市房地产中介服务管理规定》和北京市行业规定，居间机构不得代理不具备出售条件的房屋，不得以合理避税和减轻交易为借口诱当事人签订阴阳合同，加速促成交易。殊不知一旦出现纠纷，就会发现中介强词夺理，偷税漏税的行为一旦被查处，经纪机构会立即推卸责任，纳税人还会按偷漏税受到税务部门的处罚甚至刑事责任。北京市住房城乡建设委员会曾多次警示中介机构，不得为委托人订立黑白合同，阴阳合同存在以合法的形式掩违法目的，涉及违法无效，因此张某某对中介方为得到佣金收入而促成交易双方签订阴阳合同的行为提请法庭按无效处理。依据中介行业规范，居间人负有审核与订约有直接影响的重大事项的义务，如果对事关订约决策的事项没有向委托如实报告，如果不明示收费标准及交易中止时的处理比例，有违背行业规范之嫌，有损消费者合法权益。中介机构对未尽事宜应承担的责任也没有写到合同里，此举不符合行业规范。中介方通过自制格式合同条款或在补充协议中增加条款等方式对合同示范文本内容进行不合理的删改，不等消费者认真阅读各项条款便要当事人签字，导致交易当事人仓促中入公司事先设置的收费阱中。市建委《关于规范房地产经纪机构经营场所信息公示的通知》《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》《经纪人管理办法》《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》《人事部建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》规定，中介不得将交易资金存入本单位账户。律师点评：居间人在交易中所起的中介作用看，居间人一般具有相应的知识和能力及从业条件，委托人正是由于自身精力不足，才委托居间人从事居间活动，对居间人提供的信息存在很大程度的依赖，因此，如果不对居间人提供信息的范围和程度作一基本限制，极易损害委托人的利益。因此依据诚信原则，居间人虽不负积极调查义务，但就应当根据不同行业居间活动的特点，将对订约有直接影响的重大事项如实报告委托人，对无订约能力的相对人，不得为其充当媒介，案中居间人作为具有专业资质的中介服务机构，应当意识到房屋权属抵押权人、共有权人对出让的意见，是订立二手房转让合同的重要事项，也是居间人应当知道并有能力准确掌握的信息，因此居间人在为委托人提供房源信息时，应当提供权属证明，并将查验后的准确信息如实报告委托人，并不得诱使交易双方订立黑白阴阳合同。居间人违反如实报告义务的情形：包括应报而不报、过失错误报告和隐瞒、虚假报告，本案居间方出于过失没有准确掌握信息，应属于过失报告。居间合同是双务有偿性，要求居间人应忠实尽力地促成合同成立，违背委托人的真实意愿且损害其利益，要么无效要么撤销，委托人的合同目的并未实现。因此，依据《合同法》第四百二十五条第二款规定，无论哪种情形的不实报告，只要足以损及委托人利益，居间人均不得请求支付报酬。虽然合同法四百二十五条未对过失错误居间的法律责任作出规定，但依据《合同法》总则关于违约责任的一般规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，原告应对其未妥当履行如实报告义务的违约行为承担责任，被告也有权要求减免中介费。法律检索：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
