如何签订商品房买卖合同
吴 宇
由于房地产的价格昂贵且价值较高，购房者往往倾其多年积蓄才能购得。因此，当你准备购买一套商品房时，请一定不要忘记事先与开发商签订一份具有法律效力，且切实可行、行之有效的房屋买卖合同。那么，究竟该如何签订商品房买卖合同呢？
一、房屋买卖合同成立必须具备的条件
房屋买卖合同并非随心所欲，想签就签，它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产法律法规之规定，商品房买卖合同成立需具备以下条件：
第一，房屋出售方必须具有该房屋所有权和土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权出卖他人的房屋。
第二，房屋买卖双方当事人必须具有完全的民事行为行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订房屋买卖合同。
第三，任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同为可撤销可变更的合同；双方串通损害第三者利益的合同属于无效合同。
第四，房屋买卖合同的内容必须合法。任何违背法律、行政法规的合同都属于无效合同。
第五，房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本，否则将不予以办理过户。
第六，根据我国房地产法律法规之规定，以下六种房屋不得成为买卖合同的标的：1、违法或违章建筑；2、国家征用或已被确定为拆迁范围内的房屋； 3、寺庙、教堂、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋；5、房屋产权有纠纷或产权不明的； 6、未取得其他共有人同意，部分共有人擅自出卖共有房屋的。
二、商品房买卖合同应具备哪些内容？
根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。
三、签订合同需要注意的几个问题
那么，作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢？
第一，如果是购买期房，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则意味着所购房屋具备了法律对商品房预售确立的严格的限定条件。
第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，并就特别事项在补充条款中予以详细约定，以确保合同的可行性。
第三，力求合同条款中双方权利与义务是否对等。部分开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己事先予以拟定，这种事先填写好的合同文本大多存在着权利义务不对等的情况。针对此种情况，买房人一定要坚持自己的意见，决不可马虎视之。
第四，确保房屋买卖的付款方式规范可行。在自己付款能力和付款条件许可的情况下，在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等一定要作出明确约定。特别需要注意的是：有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，这就可能造成一旦发生纠纷，购房者在追究其责任时往往难以完成举证责任。
第五，一定要分清房屋暂测和实测面积，建筑面积和套内建筑面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积之间的误差，约定相应的违约责任，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积误差及相应的违约责任有了详尽的约定后，购房者才能有效的维护自身利益。
卫生部关于印发《公共卫生项目支出绩效考评暂行办法》的通知
卫生部
卫生部关于印发《公共卫生项目支出绩效考评暂行办法》的通知
卫规财发〔2008〕22号
各省、自治区、直辖市卫生厅局，新疆生产建设兵团卫生局，部属（管）各预算单位，部机关各司局：
为加强公共卫生项目资金管理，提高资金使用效益和项目管理水平，依据《财政部中央社会保障部门项目支出绩效考评暂行办法》的规定，结合公共卫生项目管理特点，我部制定了《公共卫生项目支出绩效考评暂行办法》（以下简称《绩效考评办法》）。现印发给你们，请遵照执行。
为做好公共卫生项目支出绩效考评工作，现提出以下要求：
一、提高认识，增强绩效考评管理意识。随着公共卫生项目资金逐年增多，公共卫生项目支出绩效考评工作日益受到政府和社会关注。项目支出绩效考评是强化项目支出管理，提高项目支出管理水平和项目支出效益的重要手段，也是合理安排项目支出预算的重要依据。各级卫生行政部门、部属（管）预算单位要将项目支出绩效考评工作作为加强公共卫生资金管理的重要内容，增强绩效考评管理意识，积极推进项目支出绩效考评工作的开展，提高项目支出效益，更好地为人民健康服务。
二、加强领导，建立绩效考评工作机制。各级卫生行政部门、部属（管）预算单位要切实加强对公共卫生项目支出绩效考评工作的领导，明确相关部门职责分工，建立绩效考评工作机制。按照“统一组织、分级实施”的原则，制定好本地区、本单位公共卫生项目支出绩效考评工作方案，成立绩效考评专家委员会，加强对绩效考评工作的培训和指导，推动绩效考评工作自上而下地有序开展。
三、先易后难，逐步完善绩效考评办法。项目支出绩效考评是一项新的管理方法，各地和各单位可以本着先易后难、分步实施的工作步骤，先选择部分任务相对单一、易于考核量化的项目开展绩效考评，不断总结经验，逐步扩大绩效考评范围，努力实现项目支出绩效考评工作的科学化和规范化。
四、建立制度，认真搞好绩效考评工作。建立项目支出绩效考评工作定期报告制度，除我部组织实施的项目支出绩效考评外，在每年第一季度末，各省级卫生行政部门要上报上一年度中央财政专项转移支付项目支出绩效考评报告，部属（管）预算单位要上报上一年度部门预算项目支出绩效考评报告。严格绩效考评纪律，严禁弄虚作假，确保绩效考评结果客观、公正。各地、各单位要逐步建立和完善绩效考评工作制度，切实推进绩效考评工作。绩效考评开展情况和考评结果将作为以后年度项目资金安排的重要参考依据，以优化支出结构，合理配置资源，提高资金使用效益。
执行中有何问题，请及时反馈我部。
附件：公共卫生项目支出绩效考评暂行办法
二○○八年四月三日
公共卫生项目支出绩效考评暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强公共卫生项目资金管理，提高资金使用效益，依据财政部《中央社会保障部门项目支出绩效考评暂行办法》和国家有关财务规章制度，结合公共卫生项目支出管理特点，制定本办法。
第二条 公共卫生项目支出是指由政府预算安排用于公共卫生工作的项目支出，包括部门预算的项目支出和上级政府专项转移支付项目资金。
第三条 公共卫生项目支出绩效考评（以下简称绩效考评），是指绩效考评主体运用一定的评价方法，对公共卫生项目执行过程及其完成结果进行的综合性考核与评价。
第四条 项目单位应定期对本单位项目执行进度、完成质量、项目组织管理、财务状况及项目成效进行考核、分析，并按照上级管理部门要求提交自评报告。项目完成后，要全面进行绩效考评。
第五条 绩效考评遵循“公平性、透明性、效能性、激励性、导向性”原则。
第六条 卫生行政部门或受其委托的中介机构在项目单位自评的基础上，对项目进行全面考评或重点考评，并采取现场考评与非现场考评相结合的办法实施考评工作。
第七条 绩效考评应以国家有关法律、法规、政策、公共卫生项目资金管理制度以及项目管理方案等为依据。主要包括：
（一）国家有关财经法律、法规和财务会计制度；
（二）国家关于卫生事业改革与发展的方针、政策；
（三）财政部门批复的部门预算；
（四）财政部门、卫生行政部门有关公共卫生项目资金管理办法；
（五）公共卫生项目管理方案；
（六）公共卫生项目预算执行或决算报告，以及项目执行的业务资料和财务资料；
（七）审计部门对公共卫生项目执行情况的年度审计报告；
（八）其他相关资料。
第二章 绩效考评内容与方法
第八条 绩效考评的内容主要包括：
（一）项目任务完成情况，包括项目管理方案中规定的工作任务数量和质量等完成情况；
（二）项目组织管理情况，包括各级政府及相关部门对项目的重视程度、组织协调力度、项目管理实施方案的制定与落实等；
（三）项目资金使用和财务管理情况，包括项目资金到位、使用情况，项目资金财务管理制度建设与落实、资金使用的合规性等；
（四）项目实施的效果，包括项目实施所带来的社会效益、经济效益以及项目持续影响等；
（五）其他考评内容。
第九条 绩效考评实行定性考评与定量考评相结合，业务考评、管理考评与效果考评相结合的方式。具体方法包括：
（一）比较分析法。通过对项目执行结果与立项预定目标、项目实施前后、本期与上期等情况进行对比分析，以考核项目任务完成情况和项目实施效果。
（二）因素分析法。通过对项目任务执行和项目效果的各种影响因素进行分析，以综合评价项目任务完成情况和项目实施效果。
（三）公众评价法。通过问卷、访谈、专家咨询、抽样调查等形式，对难以直接量化的考评指标确定分值。
（四）投入产出法。通过对项目投入、产出的对比分析，综合考核项目执行成效。
实施绩效考评时可根据各公共卫生项目的特点和管理要求，选择一种或多种考评方法。
第三章 绩效考评指标
第十条 绩效考评指标由组织绩效考评的卫生行政部门设置。对各省、自治区、直辖市卫生厅局和部属（管）预算单位实施考评的指标体系由卫生部确定，区域内实施考评的指标由同级卫生行政部门确定。
第十一条 绩效考评指标设置应遵循相关性、可比性、重要性、适用性和可得性等原则。
第十二条 绩效考评指标按照指标适用范围和考评内容，设置三级指标体系，其中一级、二级为共性指标，三级为个性指标。
（一）一级指标分为业务指标、管理指标、效果指标；二级指标是对一级指标的具体分解。
业务指标是考评项目任务执行情况的指标，按项目任务完成数量和完成质量设置二级指标。
管理指标是考评项目组织管理、资金活动及财务管理状况的指标，按组织管理、资金管理、财务管理等设置二级指标。
效果指标是考评项目实施产生的社会、经济效益的指标，按社会效益、经济效益、项目持续影响等设置二级指标。
一级指标、二级指标见附件1。
（二）三级指标的设置，以二级指标为方向，依据各项目管理方案的主要内容，明确绩效考评的具体内容。
1.对项目任务完成情况应分别以项目管理方案规定的业务工作、能力建设任务为依据，按照完成的数量和质量设置三级指标。
2.对项目组织管理情况应分别按领导重视程度、项目执行管理等方面设置三级指标。
3.对项目资金管理情况应分别按项目资金到位、配套资金到位、项目资金支出等方面设置三级指标。
4.对项目财务管理情况应分别按财务内控制度建设、日常财务管理等方面设置三级指标。
5.对项目产生的社会效益，可分别按社会公平性、公众健康、满意度变化等方面设置三级指标。
6.对项目产生的经济效益，可分别按经济支出的减少和健康产生经济收益的增加等方面设置三级指标。
7.对项目产生的持续影响可从项目造成的对目标人群的生活方式或行为习惯等的长期积极影响等方面设置三级指标。
第十三条 共性指标是确定各项目支出绩效考评指标时必须设置的指标。
三级指标原则上从本办法给出的指标库（见附件2）中选取，也可根据具体考评内容适当调整相关指标。
第十四条 在定量和定性分析的基础上，采用评分法给出量化的绩效考评结果，提高绩效考评结果的可比性。
第十五条 在统计分析或专家咨询的基础上，科学确定绩效考评指标的权重。其中一、二级指标的权重应参照本办法规定（见附件1）执行。
第四章 组织实施
第十六条 绩效考评应遵循统一组织、分级实施的原则。
各级卫生行政部门统一组织本级公共卫生项目支出绩效考评工作。
卫生部负责实施中央财政公共卫生项目支出绩效考评工作；省级及以下卫生行政部门负责实施上级及本级财政预算安排的公共卫生项目支出绩效考评工作；各项目单位按要求开展自评工作。
第十七条 绩效考评工作可直接由卫生行政部门组织实施，也可委托有资质的社会中介机构进行。
为保证绩效考评结果的公正性、科学性和透明度，应成立绩效考评专家委员会（组），对考评过程中的重要问题和考评结论进行分析和论证。专家委员会（组）须由熟悉公共卫生相关政策、法规，具备相关专业技术职称或从业资格，有良好的职业道德和信誉的医学、经济学、社会学、卫生管理学、项目管理等专家组成。
第十八条 绩效考评工作分准备阶段、实施阶段和报告阶段。具体可分为以下步骤：
（一）组织准备。重点是确定考评实施机构，落实考评人员。
如委托社会中介机构实施绩效考评，应签订相关协议，明确考评工作任务、具体要求以及双方的权利和义务。
（二）拟定方案。考评实施机构应按不同考评形式的要求，拟定绩效考评工作方案，明确考评项目、对象、依据、指标、方式方法、组织分工、工作进度等。若需现场考评，还应拟定工作日程表并提前通知项目单位。
（三）具体实施。考评人员根据工作方案，收集、整理、分析项目执行过程的业务资料和财务资料，并根据确定的指标及权重进行初步评价。
（四）专家分析。必要时应组织专家委员会（组）对绩效考评工作中发现的重点、难点和疑点问题，组织专门讨论，并形成一致意见。
（五）交换意见。绩效考评实施主体应就绩效考评中发现的成功经验、存在的问题及考评结论等与项目单位或其主管部门进行沟通，以使双方对绩效考评结论形成共识。
（六）撰写和提交报告。实施绩效考评的部门或中介机构，应按照规定的格式和要求撰写并提交《公共卫生项目支出绩效考评报告》（格式见附件3），做到内容完整、依据充分、客观真实。
（七）结果反馈。组织绩效考评的部门或机构应以适当形式向项目单位或其主管部门反馈考评结果。
第十九条 考评人员应严格按照考评工作要求，遵守考评纪律，独立开展工作，不得影响被考评单位正常业务的开展。
建立考评工作责任制。考评人员应保证考评结果的客观、公正，并在绩效考评报告上签字确认。
第二十条 各级卫生行政部门、社会中介机构、专家委员会（组）对项目单位所提供材料涉及的业务内容、相关知识产权等负有保密义务。
第五章 结果应用
第二十一条 各级卫生行政部门、项目单位根据绩效考评结果，及时总结公共卫生项目管理经验，会同财政部门完善项目资金管理办法，不断优化项目预算，提高项目资金使用效益。
第二十二条 对于考评结果优秀的，绩效考评主体应予以适当形式奖励。对考评中发现的问题，要查明原因、及时整改。对不及时整改的，将缓拨、扣减项目资金，予以通报批评等。
第二十三条 绩效考评结果将作为安排以后年度项目资金的重要参考依据，以优化项目支出结构,合理配置资源。
第二十四条 建立公共卫生项目资金绩效考评信息公布制度，绩效考评结果经卫生行政部门确认后在一定范围内予以公布。
第六章 附 则
第二十五条 地方各级卫生行政部门根据本办法制定本地区公共卫生项目支出绩效考评实施办法。
第二十六条 其他资金渠道安排的公共卫生项目支出绩效考评可参照本办法执行。
第二十七条 本办法由卫生部负责解释。
第二十八条 本办法自印发之日起试行。
附件1.公共卫生项目支出绩效考评共性指标表
2.公共卫生项目支出绩效考评指标库及指标说明
3.公共卫生项目支出绩效考评报告（范本）
附件1
公共卫生项目支出绩效考评共性指标表
一级指标
权重
二级指标
权重
指标说明
1.业务指标
0.5
1.1项目任务完成数量
0.45
主要考核项目业务工作任务数量完成情况
1.2项目任务完成质量
0.55
主要考核项目业务工作任务完成的质量或目标实现情况
2.管理指标
0.2
2.1项目组织管理
0.25
主要考核项目实施过程中领导重视、组织协调、实施方案制定等情况
2.2项目资金管理
0.35
主要考核项目资金的拨付到位及资金支出完成等情况
2.3项目财务管理
0.40
主要考核项目资金财务内控制度建设和落实、日常财务管理、资金使用合规性等情况
3.效果指标
0.3
3.1项目社会效益
0.60
主要考核项目实施给经济社会发展、居民健康、公共卫生均等化等产生的积极作用
3.2项目经济效益
0.20
主要考核项目实施所带来的直接或间接经济效益
3.3项目持续影响
0.20
主要考核因项目实施对居民生活环境、公共卫生服务体系功能等所产生的长期影响
附件2
公共卫生项目支出绩效考评指标库及指标说明
1.业务指标
1.1项目任务完成数量
1.1.1
宣教任务完成率
是对实际完成的宣教任务占项目规定任务比例的考评
1.1.2
重点人群干预任务完成率
是对实际完成的干预任务占项目规定任务比例的考评
1.1.3
免费治疗任务完成率
是对实际完成的免费治疗任务占项目规定任务比例的考评
1.1.4
流调任务完成率
是对实际完成的流调任务占项目规定任务比例的考评
1.1.5
监测任务完成率
是对实际完成的监测任务占项目规定任务比例的考评
1.1.6
筛查任务完成率
是对实际完成的筛查任务占项目规定任务比例的考评
1.1.7
病人管理任务完成率
是对实际完成的病人管理任务占项目规定任务比例的考评
1.1.8
计划免疫任务完成率
是对实际完成的计划免疫任务占项目规定任务比例的考评
1.1.9
卫生监督任务完成率
是对实际完成的卫生监督任务占项目规定任务比例的考评
1.1.10
改厕(改水、改灶)任务完成率
是对实际完成的改厕（改水、改灶）任务占项目规定任务比例的考评
1.1.11
实验室建设任务完成率
是对实际完成的实验室建设任务占项目规定任务比例的考评
1.1.12
信息网络建设任务完成率
是对实际完成的信息网络建设任务占项目规定任务比例的考评
1.1.13
设备采购任务完成率
是对实际完成的设备采购任务占项目规定任务比例的考评
1.1.14
人员培训任务完成率
是对实际完成的人员培训任务占项目规定任务比例的考评
1.2项目任务完成质量
1.2.1
目标人群防治知识知晓率
是对目标人群（疾病）防治知识知晓情况的考评
1.2.2
目标人群行为改善率
是对干预措施实施后，干预对象相关行为改变情况的考评
1.2.3
流调结果报告率
是对流调结果使用情况的考评
1.2.4
发现率(确认检测率)完成程度
是对实际达到的发现率（确认检测率）与项目规定目标比对比的考评
1.2.5
治愈率完成程度
是对实际达到的治愈率与项目规定目标对比的考评
1.2.6
感染(患病）人数下降目标完成程度
是对感染（患病）人数下降幅度与项目规定目标对比的考评
1.2.7
实验室网络覆盖率
是对实际达到的实验室网络覆盖率与项目规定目标对比的考评
1.2.8
信息监测及时性
是对信息监测系统疫情报告及时性、准确性的考评
1.2.9
设备使用率
是对实际在用设备数占项目购置设备总数比例的考评
1.2.10
培训合格(优秀)率
是对取得合格(优秀)等级培训人次占项目已培训总人次比例的考评
2.管理指标
2.1项目组织管理
2.1.1
领导重视程度
是对政府及有关部门对项目组织管理的重视程度的考评。可从健全机构、下发文件、召开会议等方面评定结果
2.1.2
项目管理实施方案制定与落实
是对项目实施方案制定的质量及落实情况的考评
2.1.3
招标采购实施
是对项目单位依法组织招标采购情况的考评
2.1.4
督导与反馈
是对项目管理方案规定的督导任务完成和反馈情况的考评
2.1.5
绩效报告及时性与质量
是对项目单位是否及时提交绩效报告及报告质量好坏的考评
2.2项目资金管理
2.2.1
资金拨付及时性
是对各级项目管理部门是否及时拨付项目资金的考评
2.2.2
资金到位率
是对各级项目管理部门是否足额拨付项目资金的考评
2.2.3
配套资金到位率
是对各级已经拨付的配套资金额占项目规定配套资金额的比例
2.2.4
项目管理经费保障程度
是对地方政府为项目单位安排的管理经费是否充足的考评
2.2.5
项目资金使用率
是对已使用的项目资金占项目资金总额比例的考评
2.3项目财务管理
2.3.1
内控制度建设与落实
是对项目资金管理内部控制制度建设与落实情况的考评
2.3.2
项目资金违规率
是对资金违规使用额占项目资金使用额比例的考评
2.3.3
会计信息质量
是对项目资金会计信息真实性、准确性和报送及时性等方面的考评
2.3.4
财会档案保管
是对项目资金财会档案保管是否符合相关规定的考评
3.效果指标
3.1项目社会效益
3.1.1
因病致贫人口(家庭)减少数
是对项目实施使疾病发生率降低或贫困人数减少情况的考评
3.1.2
关怀救助政策受益面
是对弱势群体享受需方补助、免费治疗等特惠政策力度变化情况的考评
3.1.3
患病率控制与下降
是对疾病患病率变化情况的考评
3.1.4
孕产妇死亡率
是对项目规定的孕产妇死亡率下降目标完成程度的考评
3.1.5
疾病死亡率下降
是对疾病死亡率下降程度的考评
3.1.6
特定服务对象满意度
是对特定人群对所接受的干预或治疗服务满意程度的考评
3.1.7
公众满意度
是对公众对公共卫生项目实施效果满意程度的考评
3.2项目经济效益
3.2.1
降低患病率节约的医药费支出
是对因患病率降低而减少的医药费支出情况的考评
3.2.2
疾病治疗的经济效益
是对因项目提供治疗服务而使病人恢复劳动能力所能带来的生产价值和劳动者个人收入的考评
3.2.3
疾病预防的经济效益
是对因项目实施而减少疾病侵害所能带来的生产价值和劳动者个人收入的考评
3.3项目持续影响
3.3.1
生活方式(行为)改善
是对项目实施而使目标人群生活方式(行为)持续改善情况的考评
（一）指标使用说明：
本指标库所列指标是根据现有公共卫生项目内容研究开发的，供各公共卫生项目绩效考评时选用。也可以根据需要，作适当调整。由于公共卫生项目在业务工作任务种类、数量、资金量等方面存在很大的差别，不同公共卫生项目的考评指标及其个数也将会不相同。如艾滋病、结核病项目的绩效考评指标体系，可能需要用30～40个指标，而一些管理机构能力建设、培训项目的绩效考评指标体系，则可能只需要10～20个指标。
（二）指标计算说明：
1. 使用时应根据相关指标在项目任务中的重要性、可信度等因素，确定指标权重。
2. 确定指标实际值。应根据业务资料或财务资料等实际情况，确定实际值。对于定性指标，应分别按不同等级，进行量化，如对好、中、差三个等级，可以分别定为10分、6分、2分（假定标准值为10）。
3. 确定标准值。应根据项目管理方案或相关规定要求，确定标准值。
4. 指标标化值计算。指标标化值即该指标得分结果。标化值＝实际值/标准值，在上述多数指标的计算或测评公式中，通常其分子是实际值，分母是标准值。
使用时评结果转移支付考评5. 综合得分结果计算。由于各个指标权重有差别，因此在计算综合得分时，需要进一步计算其在综合结果中的分值。（上一级指标）综合分值＝（下一级指标）∑（指标标化值×权重）。
附件3
公共卫生项目支出绩效考评报告
（范本）
考评类型：□阶段性考评 □结果考评
考评方式：□卫生行政部门 □委托中介机构考评
项目名称：
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