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承租人再次转租的法律效力该如何认定/许明福

作者:法律资料网 时间:2024-05-15 17:05:08  浏览:9753   来源:法律资料网
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  【案情简介】

  2010年9月,张某将一套自己所有的店面出租给李某,租期为两年。双方约定:李某不得转租,否则张某有权解除租赁合同。2011年8月,李某将该店面转租给赵某,租期为一年,并约定期满可以续签。2012年1月,赵某被房主张某告知将收回该店面,赵某认为李某隐瞒真相,擅自将店面转租给自己,导致自己无法继续承租。于是赵某将李某告上法院,请求确认租赁合同有效。在案件的审理过程中,就该转租合同是否有效存在两种不同的意见。  

  【分歧】

  第一种意见认为,转租合同无效。我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该规定说明未经原出租人同意转租合同无效,且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租,因而承租人擅自转租系无权处分行为。李某与赵某的转租合同无效,赵某的诉讼请求不应得到支持。  

  第二种意见认为,转租合同有效。我国《合同法》第224条的规定,仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权,并未涉及承租人与次承租人之间合同的效力。从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发,在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形下,转租合同不宜认定为无效合同。  

  【分析】

  笔者同意第一种意见。本案的关键问题是对于房屋租赁合同,在未征得原房屋所有权人的同意的前提下,承租人擅自转租的效力问题。  

  对于租赁中的转租问题,我国《合同法》仅在第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的,但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。笔者认为,该转租合同是否有效应视具体情况而定。如原租赁合同对转租问题未明确约定,在此种情况下,承租人擅自转租,如对出租人的利益未造成损害,依合同自由原则及合同的相对性原理,则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系,双方合意的达成即成立合同并为有效合同。若原租赁合同明确约定未经出租人同意,承租人不得擅自转租,此时承租人自行转租,违反诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,此时,转租合同应为无效,出租人可行使合同解除权,收回租赁物;对善意的次承租人来说,可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。  

  在本案中,张某和李某已在原租赁合同中明确约定,李某不得转租,否则张某有权解除租赁合同。李某隐瞒真相,将该店面转租给不知情的赵某,李某此时并无转租的权利,转租合同应当视为无效。因而笔者认为,赵某的诉请不能得到支持。不过依据无效合同的处理规定,即《合同法》第58条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”故,赵某可以向法院起诉要求李某赔偿其相应的损失。
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关于印发《水路内贸集装箱超载治理工作总体计划》的通知

交通运输部办公厅


关于印发《水路内贸集装箱超载治理工作总体计划》的通知

厅水字〔2008〕107号  


各省、自治区、直辖市交通厅(委),上海市港口管理局,长江、珠江航务管理局:

  为落实2008年全国交通工作会议部署,按照《关于开展水路内贸集装箱超载治理工作的通知》(交水发〔2008〕192号)和9月11日电视电话会议要求,经与各省级交通主管部门共同协商,现将《水路内贸集装箱超载治理工作总体计划》印发给你们,请结合本地区、本部门实际贯彻实施。





中华人民共和国交通运输部办公厅(章)

二〇〇八年九月二十七日





水路内贸集装箱超载治理工作总体计划



  水路内贸集装箱超载治理工作的组织实施原则:以省为主,部进行指导和协调,部派出机构长江、珠江航务管理局在本辖区内代部开展相关协调和督导工作。按照《关于开展水路内贸集装箱超载治理工作的通知》、《水路内贸集装箱超载治理实施方案》和9月11日电视电话会议精神,充分调动各省交通主管部门的积极性和创造性,明确责任和分工,确保目标统一、要求统一、时间统一、标准统一、监管统一、执行统一,合力推进,水运院做好信息监控系统技术服务和治理工作信息分析、跟踪、报送等工作。
  一、启动阶段
  (一) 部召开电视电话会议,进行动员和工作部署,9月11日;
  (二) 各省交通主管部门,长江、珠江航务管理局确定领导小组(主管业务领导)和办公室,办公室作为具体日常管理机构。各港口行政管理部门和企业也要确定领导小组和办公室及联络方式,10月8日前报部;
  (三)各省交通主管部门报送工作方案,10月12日前报部。工作方案包括以下主要内容:
  1.所有内贸箱港口经营人基本情况;
  2.针对每个港口经营人的称重系统和信息系统改造计划;
  3.各省辖区内港口的港口行政管理部门工作计划。
  (四)部召开各省工作联席会议,共同研究确定《水路内贸集装箱超载治理工作总体计划》和《建设总体方案》,经报批后组织实施,9月30日前;
  (五)各省交通主管部门从10月份开始,在每月8号之前,报送上月工作情况,部据此在每月中旬,编制《水路内贸集装箱超载治理工作简报》。
  (六)部视情况召开工作会议,解决治理工作中的重大问题。
  (七)在完成试点工作后,部水运院组织港口企业开展信息系统上传模式和接口程序的培训。
  二、系统建设阶段
  (一)试点工作
  1、试点省份定为天津、安徽、江苏、山东省(市)。试点省(市)的交通主管部门根据部要求提出试点企业名单和试点工作计划(包含企业现状),经部审核后实施,10月12日前;
  2、部水运院针对各试点企业工作计划制定试点工作方案,10月12日前;
  3、各省交通主管部门具体负责组织、指导、协调试点企业开展试点工作,并保证试点工作按照试点工作计划顺利开展,11月15日前;
  4、部水运院配合有关省交通主管部门的试点企业实施称重系统和信息系统建设改造工作,11月15日前;
  5、部组织召开试点企业总结会,对试点企业进行验收总结,并组织推广,以便同类型港口企业学习借鉴,11月31日前;
  (二)建设改造、验收
  1、港口企业按照《通知》、《实施方案》要求和省交通主管部门工作计划,制定称重系统和信息报送系统改造建设计划,并报所在地港口行政管理部门核准后实施;9月28日前;
  2、每月1日前,港口企业向所在地港口行政管理部门报送称重系统和信息报送系统改造建设计划等工作情况,10月12日—12月31日;
  3、所在地港口行政管理部门按照工作计划对辖区内港口企业的建设工作进行指导、监督,每月3日前向省报送工作情况,10月12日—12月31日;
  4、省交通主管部门对各港口治理工作特别是港口企业建设改造工作进行督察,每月8日前向部报送情况,10月1日—12月31日;
  5、水运院专家赴各地对信息系统建设改造工作进行技术指导;10月1日—12月31日;
  6、所在地港口行政管理部门负责对企业建设改造进行验收,对验收合格的企业颁发新《港口经营许可证》,10月1日—12月31日;
  7、每月3日前,所在地港口管理部门将对企业验收情况报省,8月1日—1月25日;
  8、各省交通管理部门公布验收合格企业名单和不合格企业名单, 2009年1月15日前。
  三、集中整治阶段
  (一)信息系统联通
  1、部水运院公布信息报送方式和方法(网址、查询方式、登陆密码设定等技术环节),9月18-19日;
  2、各省交通主管部门和各港口行政管理部门向水运院申请办理内贸箱重量监控信息系统中心数据库查询权限(用户身份确认、登录密码设定等技术环节),11月1-15日。
  (二)企业超重箱处理
  1、港口企业制定超重箱管理办法,包括超重箱减载作业程序和减载货物管理,以及减载收费标准等;报所在地港口管理部门备案,11月30日前;
  2、港口企业按要求及时报送箱重信息,自2009年1月1日起;
  3、港口企业发现超重箱应当对超重箱实施减载作业,妥善管理减载货物,并将超重箱处理情况及时报水路内贸箱信息中心和所在地港口行政管理部门,自2009年1月1日起;
  (三)港口行政管理部门监控
  1、10月31日前,部水运院负责建设水路内贸箱信息中心平台;
  2、所在地港口行政管理部门监督不合格企业停止内贸箱作业,并每日将港口企业对内贸超重箱处理信息审核后报省交通主管部门,省交通主管部门汇总后报部,自2009年1月1日起。
  3、根据报送信息,部水运院对每天、周、月、季度、半年度、年度的内贸箱超重治理信息进行收集、整理、汇总、分析并提出建议。自2009年1月1日起。报送信息包括以下内容:
  (1) 内贸箱超重信息:码头、超重箱量、货种等(见附件3)
  (2)内贸超重箱处理信息:码头、货种、货主、减载量、货物堆存地点等(见附件4);
  4、所在地港口行政管理部门通过水路内贸箱信息中心平台查询每天的超重箱信息,对并监督辖区内港口企业按照规定对超重箱进行处理,并对超载箱货主实施行政处罚,自2009年1月1日起;
  5、各省交通主管部门根据水路内贸箱信息中心平台信息监督治理效果,2009年1月1日起;
  6、部组织各省交通主管部门开展港口企业建设工作互查,长江、珠江航务管理局分别负责组织长江、珠江沿线各省交通主管部门开展港口企业建设工作的互查工作,2009年1月1日—2月28日;
  7、部召开经验交流会议,总结交流推广治理好方法、好措施,2009年1月1日-3月30日。
  四、完善机制阶段
  (一)部水运院提供常态信息管理数据支持方法,研究常态信息传递监控方式,为各级港口管理部门提供常态管理实施方案,2009年2月1日— 4月1日;
  (二)部召开专题研讨会,邀请省、市港口行政管理部门,长江、珠江航管管理局,港口企业,水运院针对常态管理进行研讨,形成机制,2009年5月1-30日;
  五、总结验收
  (一)各省根据工作计划组织对本省港口超载治理进行验收,上报工作报告,2009年4月1-30日;
  (二)部组织对重点地区、重点港口进行抽查,2009年5月1-31日;
  (三)部水运院提供内贸箱治理统计分析报告,2009年6月1-25日;
  (四)部编制工作总结报告,2009年7月1-25日;
  (五)部召开工作总结会,表彰先进,落实常态监控工作,2009年7月30日。



  附件:1、内贸箱港口经营人基本情况

     2、水路内贸集装箱超载情况日报表

     3、水路内贸集装箱超载情况汇总表

     4、超载箱卸载处理反馈表

一、调解协议与民事调解书
《若干规定》第十五条规定,调解达成协议并经审判人员审核后,双方当事人同意该调解协议经双方签名或者捺印生效的,该调解协议自双方签名或者捺印之日起发生法律效力。当事人要求摘录或者复制该调解协议的,应予准许。
调解协议符合前款规定的,人民法院同仇敌忾 事调解书。调解协议生效后一方拒不履行的。另一方可以持民事调解书申请强制执行。
调解协议是双方当事人经过协商,自愿处分其实体权利和诉讼权利后形成的一种具有法律意义的文书,它是人民法院制作民事调解书的基础。民事调解书是指由人民法院制作、记载当事人协议内容的法律文书。民事调解书不仅是当事人协商结果的记录,而且是人民法院核准当事人调解协议和赋予其法律强制力的证明。
当事人双方自愿协商,签字达成调解协议,是对自己权利的自由处分,是双方合意的最终体现,实质上是一种合同关系,相当于一个新的契约。调解协议达成,该协议应对双方当事人产生约束力,协议双方应该遵守民法的诚实信用原则,不应事后以拒绝签收调解书的方式毁约。诉讼调解是一项严肃的司法行为,是在法官的主持下当事人之间就权利义务关系达成调解协议,因此如当事人的反悔无任何限制,将严重损害法院的权威,助长当事人在诉讼调解过程中的草率行为,使调解协议长期处于不稳定状态,不利于纠纷的迅速解决和社会的稳定,违背了诉讼效益原则,造成法院人力物力的浪费,也使那些恶意拖延诉讼的当事人有空可钻。
二、调解协议签字生效的法律依据
本条司法解释规定,在双方当事人同意调解协议经双方签名或者捺印生效的前提下,该调解协议自双方签名或者捺印之日起发生法律效力。因为我国《民事诉讼法》第十三条规定:“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”民事权利属于私权利,在民事活动领域,民事主体可以自由处分自己的民事权利,而当民事纠纷发生进入诉讼程序以后,当事人对诉讼权利仍然享有处分权。根据处分权原则,当事人对自己依法享有的民事权利和诉讼权利是否行使以及如何行使由其自己决定,在这个基础上双方通过协商、对话就实体权利义务达成协议,就意味着当事人自愿处分了自己的实体权利和诉讼权利,同时也意味着当事人已从心理上接受这样的纠纷解决结果。在法院调解中当事人是否真正享有处分析关系重大,因为处分权是当事人意思自治和私法自治的直接体现。当事人自愿是调解的精髓所在,也是当事人自由处分权利的表现,处分权是民事诉讼调解的行为基础。既然双方当事人已经同意调解协议经又话签名或者捺印后即生效,法院当然应当尊重当事人的意愿。
一般情况下,人民法院对一个案件的最后处理结果要有明确的法律文书,才能便于当事人及他们人遵守、执行。民事调解书是当事人申请执行的依据,民事调解书生效生,如果义务人不履行义务,对方当事人可根据民事调解书申请法院强制执行,而调解协议目前还不能成为执行依据。虽然调解协议经双方签名或者捺印后已经生效,但人民法院仍然应当另行制件民事调解书,以备当事人申请执行时所用。
另外,审理案件的法官应当对当事人进行释明,明确告知当事人同意调解协议经双方签名或者捺印后即生效的法律后果。如果一方或双方当事人不同意这样做,表明当事人并没有真正的调解诚意,就如同刚订立合同就准备随时撕毁一样,法官这时就应放弃调解,及时做出判决。

  北安市人民法院 钱丽星